Imunidade constitucional e suas limitações
A Constituição Federal prevê imunidade do ITBI quando imóveis são transferidos para uma pessoa jurídica na forma de integralização de capital. No entanto, essa imunidade só se aplica se a empresa não tiver como atividade preponderante a compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis.
Tema 796 do STF: imunidade parcial
O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 796, entendeu que a imunidade do ITBI só alcança a parcela do imóvel que for efetivamente integralizada ao capital social. Se parte do valor for destinada à reserva de capital, essa fração não é beneficiada e pode ser tributada.
Divergência entre Fisco e contribuintes
Apesar do entendimento do STF, muitos municípios exigem o pagamento do ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel, mesmo quando há imunidade parcial. Essa cobrança tem sido questionada judicialmente, especialmente por contribuintes que declaram os imóveis com base em valores históricos.
Estratégias e riscos na integralização
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Declarar o imóvel pelo valor histórico pode evitar ganho de capital, mas aumenta o risco de cobrança do ITBI sobre a diferença com o valor venal.
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Utilizar o valor de mercado minimiza conflitos com o Fisco municipal, mas pode gerar tributação de Imposto de Renda sobre ganho de capital.
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A ausência de planejamento adequado pode resultar em autuações e custos tributários inesperados.
Recomendações para empresas e famílias
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Avaliar se a atividade da holding permite usufruir da imunidade do ITBI;
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Planejar se o imóvel será integralizado integralmente ou parcialmente ao capital social;
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Definir se o valor declarado será histórico ou de mercado, com suporte jurídico;
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Antecipar possíveis questionamentos fiscais e preparar documentação adequada;
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Buscar apoio de profissionais especializados em planejamento patrimonial e tributário.